Organisatoriska frågor
Detaljplanen handläggs med ett utökat förfarande enligt plan- och bygglagen (2010:900). Efter samråd och granskning antas planen av kommunfullmäktige. Kommunen verkar för att planen antas under det tredje kvartalet 2023. Genomförandetiden för detaljplanen är 180 månader (15 år) från det datum planen får laga kraft.
Kommunen är huvudman för allmän platsmark, vilket i huvudsak innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad av allmän plats samt framtida drift och underhåll. I föreliggande fall handlar det om att iordningsställa gång- och cykelväg samt överfart och andra åtgärder vid Trävaruvägen och modellering av naturmark med vegetationsmassor.
Verksamhetsområdet för vatten, och avlopp kommer att kvarstå som det är för Gästgivaregården 1:305. När verksamhetsområdet för vatten och avlopp utökas för den tillkommande kvartersmarken (på nuvarande Gästgivaregården 1:96 och Vrigstad 4:1) kommer inte dagvattentjänster att ingå. Ansvaret för dagvatten faller där på fastighetsägaren. Njudung Energi är huvudman för kommunala VA-nätet.
E.On har områdeskoncession inom planområdet och ansvarar för kapacitet och utbyggnad av elnätet inom planområdet. Om planens genomförande innebär flyttning eller ändring av E.Ons befintliga anläggningar ska dessa bekostas av exploatören.
Savman AB förser området med kommunikationsledningar.
OBOS Sverige AB har såsom verksamhetsutövare stor del i såväl framtagandet av planen som genomförandet av den samma. Exploatören och kommunen har ingått en avsiktsförklaring (godkänd i kommunstyrelsen 2022-11-01, vilken kommer att ligga till grund för de juridiskt gällande markanvisnings- och/eller exploateringsavtal som parterna behöver ingå inför detaljplanens antagande.
Tidplan
Planarbetet bedrivs preliminärt enligt följande tidplan
Samråd första kvartalet 2023
Granskning tredje kvartalet 2023
Antagande tredje/fjärde kvartalet 2023
Därefter laga kraft
Figur 26: Illustration av fastighetsbildning vid försäljning av industritomt i detaljplanens genomförande.Fastighetsrättsliga frågor
Fastighetsbildning
Detaljplanens genomförande kommer att innebära fastighetsbildningsåtgärder. Fastigheterna Gästgivaregården 1:96, Gästgivaregården 1:305, Vrigstad 4:1 och Gnillinge 1:11 kommer att förändras. En ny industrifastighet kommer att behöva bildas genom avstyckning och marköverföringar. I en första etapp innebär detta en ändrad utformning av Gästgivaregården 1:305 och att en ny industrifastighet bildas (etapp 1).
I samband med dessa fastighetsbildningsåtgärder är det lämpligt att inrätta en gemensamhetsanläggning för den södra infartsvägen, se nedan under rättigheter.
På längre sikt ”etapp 2” kan antingen en (eller flera) industrifastigheter avstyckas, eller den nya fastigheten från ”etapp 1” utökas genom fastighetsreglering, se figur 26 nedan. Vid sådana fastighetsbildningsförrättningar måste berörd servitutsväg hanteras, se nedan under rättigheter.
Figur 27: Illustration över rättigheter som påverkar planområdet.Rättigheter
Det finns två officialservitut inom planområdet.
Lunnaberg 3:1 och Lunnaberg 2:3 har rätt att använda vägen (0684–456.) för skogstransporter. Skogsvägen har rättsligt skydd i form av officialservitut. Vid det tillfälle ”etapp 2” styckas av eller överförs till en ny industrifastighet måste officialservitutet hanteras. Detaljplanen möjliggör att området där servitutsvägen går över kvartersmark kan bebyggas. För att detta ska bli aktuellt måste dock servitutet upphävas genom en lantmäteriförrättning, varvid frågan om en ny eller ändrad vägsträckning behövs måste prövas. Ett möjligt scenario är att servitutet (och därmed vägen) kan ligga kvar även när industrimarken har byggts ut i ”etapp 2”.
Befintlig industrifastighet Gästgivaregården 1:305 har rätt till pumphus och vattenmagasin för sprinkleranläggning på Gästgivargården 1:96 (0684–215). Om denna fortfarande är av väsentlig betydelse får prövas vid kommande fastighetsregleringsåtgärder.
E.On, Savman AB, Skanova och Njudung Energi har ledningar inom området, varav några är säkrade genom avtalsservitut eller markavtal.
Angränsade till planområdet finns det ett jaktarrende (Jaktarrende Gästgivaregården 1:96 ID 22) som sträcker sig på den nordöstra delen av planområdet. Jaktarrendet har omförhandlats under samrådstiden för denna detaljplan, se figur 27 nedan.
Ett jordbruksarrende (Jordbruksarrende Gästgivaregården 1:96) som finns i planområdet påverkas genom att ytan planläggs som allmän platsmark NATUR. Åkermarken kan existera inom användningsområdet men kan på sikt försvinna som jordbruksmark. Se figur 27 nedan.
3G Infrastructure arrenderar mark för en kommunikationsmast på Gnillinge 1:11. Denna berörs av planförslaget på så sätt att tillfartsvägen går över planområdet.
Vrigstad 4:1 (liksom östra delen av Gästgivaregården 1:96) är också beroende av tillfartsvägen över planområdet. Tillfartsvägen bör säkras genom att en gemensamhetsanläggning inrättas. Detaljplanen möjliggör för detta.
Markavvattningsföretag
I planområdet finns det två markavvattningstillstånd (2327-9555-1991; 11 1296-1650-1986) för skogsdikning. Markavvattningstillstånden ingår i fastigheterna Gästgivaregården 1:96, Vrigstad 4:1 och Vrigstad 1:1. Det är fastigheten Gästgivaregården 1:96 som har störst rådighet över markavvattningstillstånden. Syftet med ansökan var att anlägga öppna diken för att avvattna marken och öka produktionen av skogen. Tillstånden kommer att påverkas av planförslaget eftersom markanvändningen förändras.
Exploatören/fastighetsägaren äger frågan att erhålla de beslut om vattenverksamhet som behövs för att leda om dessa skogsdiken (och Skärbäcken).
Ekonomiska frågor
Inför antagande av detaljplanen i kommunfullmäktige ska kommunen och exploatören ingå ett exploaterings- eller markanvisningsavtal som är juridiskt bindande på så vis att parternas kostnadsåtaganden för genomförandet ska vara uttömmande. Kommunen har kostnader för utbyggnad av allmän platsmark (utbyggnad av VA-ledningar, gång- och cykelväg längs med Trävaruvägen, likväl anpassningsåtgärder på nämnda gata). Till detta kommer gestaltning av naturområdet med vegetationsmassor. Det kommer krävas av kommunen att erforderliga investeringar säkerställs i budget.
Planekonomisk bedömning
Kommunen har kostnader förenade med framtagandet och genomförandet av detaljplanen. Kommunen kommer att få intäkter vid försäljning av de industri-/verksamhetstomter som detaljplanen möjliggör. I samband med försäljning får köparen betala VA- och bygglovsavgifter i enlighet med gällande taxor.
Genomförandet av planen är förenat med betydande kostnader vilka är motiverade av vad som förväntas av kommun och verksamheten för att kunna utveckla kommunen och Vrigstad som samhälle.
Planavgift
Kommunen tar ut planavgift vid bygglov.
Drift allmän plats
Det ligger på kommunens ansvar att förvalta och underhålla den allmänna platsmarken.
Ersättningsanspråk
Kommunen kommer att behöva bemöta ersättningsanspråk för mark som behöver förvärvas av kommunen eller rättigheter som behöver ändras. Omfattningen av sådana ersättningsanspråk får framställas och hanteras inom kommande fastighetsbildningsåtgärder. Ersättning och inlösen regleras i 6 och 14 kap plan- och bygglagen (210:900).
Drift dricksvatten och spillvatten
Kommunens VA-huvudman, Njudung Energi AB, ansvarar för drift av dricksvatten och spillvatten.
Tekniska frågor
Utredningar
Följande utredningar ligger till grund för detaljplanens tekniska genomförande.
Geoteknisk markundersökning
Exploatörens förprojektering
Dagvattenutredning
Gestaltningsförslag rekreationsområde Pelikroks naturpark
Utbyggnad allmän plats
Kommunen står för utbyggnaden och förvaltningen av allmän platsmark. Respektive ledningsägare (Njudung, Skanova, Savman och E.On) står för erforderlig ombyggnad av sina ledningar.
Hanteringen av vegetationsmassor kommer i stort sett att inrymmas inom planområdet genom att dessa läggs upp och modelleras inom naturmark norr om Trävaruvägen. Massor kan även komma att användas för utbyggnad av bullervallar kring motorbanan, mindre än 1 kilometer nordöst om planområdet. Volymen av enbart den första etappen beräknas till cirka 100 000 kubikmeter utifrån geotekniska markundersökningen med ett humuslager på ca 44–45 centimeter. Exploatören har beräknat minst 77 000 kubikmeter för bara utbyggnaden.
Utbyggnad dricksvatten och spillvatten
Kommunen står för utbyggnad av dricksvatten och spillvatten fram till fastighetsgräns. Njudung Energi som är kommunens VA-huvudman ansvarar för drift och underhåll av dricksvatten och spillvatten. Fastighetsägaren ansvara för att dra ledningar inom den egna fastigheten och betala erforderliga anslutningsavgifter.
Utbyggnad dagvatten
Ansvaret för utbyggnaden av dagvattenlösningar ligger på exploatören, förutom inom nuvarande Gästgivaregården 1:305 där ansvaret ligger på kommunens VA-huvudman. Dagvattnet ska hanteras genom rening och utjämning.